原因：雪球App，作者： 简爷，（https://xueqiu.com/3840065805/258085302）

这不是我很了解的布局。今天是八卦，不构成任何投资建议。

前面的文章我告诉过大家，这几年我做了一个雪球实盘，做了领域etf投资，目前利润还算稳定。

不久前，我还写了一些关于我自己etf选择的原则和方法。如果你感兴趣，你可以看看。本文提到了我在相关领域选择etf的六个要点，这里简单列举一下：

1、商业模式是最关键的

2、能否始终保持或扩大行业规模？

3、是否与人挂钩

4、资产重还是资产轻？

5、不受上下游限制，不易产生过剩

6、供给侧布局是否清晰，是否形成了一定的垄断布局

接下来，我们来谈谈房地产。说到房地产，大多数人会认为房地产不是一个好的商业模式。段永平的理由是，对于房子来说，位置非常重要。从这个角度来看，好房子很难大规模生产。

唐朝的原因是感觉房地产企业创造自由现金流的能力很差，地产公司不断地借款、拍地、建房、销售、再贷款、再拍地等，盈利最后都拿来再次拍地了，房地产企业创造自由现金流的能力很差。

在互联网上，我认为房地产不能投资的大多数原因，比如上述两类，但我一直对房地产有几个疑问。把它扔给你，看看你是否能得到答案：

1、首先，我身边有很多朋友从事房地产行业。到目前为止，房地产行业的几个朋友都很顺利。其中一位从事房地产包销的朋友分享了他的立场，这很有趣。从销售的角度来看，他销售所有的产品，卖净水器、空调、电视、电动汽车、车辆，可能卖数千，数万也赚数万元，或接受一些装饰工程、环保工程、智能工程、饮酒、沟通一年不能得到几个好项目，但他们卖房子，房子可以赚数万，数十万，市场好，很多人也要求他们打招呼，即使现在市场不好，他们卖房子的难度比卖上面的商品更容易，也更方便，更放心。

此外，年初，我让中介检查一下，买了一套不错的房子。当时，我和中介聊天。当中介谈到学习（大学文凭）时，宿舍里有八个人。其中一半在几年前在房地产行业发财。几年前，市场很好。中介吃了房地产，然后把它卖了。一年多买一套是数百万的利润，给新房子看和推荐，佣金几乎超过一分，他提到他有一个同学在房地产企业担保管理。几年前，他赚了很多钱。他请人先吃好房子，升值后再卖。

因此，第一个问题出来了，即使房地产不是一个好的商业模式，为什么这个行业的很多从业者赚钱？

因此，第一个问题出来了，

即使房地产不是一个好的商业模式，为什么这个行业的很多从业者赚钱？不仅在中国，而且在过去的几十年里，房地产行业并不缺少暴发户。

2、第二个问题也是一个朋友问我，或者几个月前，他买了一些万科观察仓库，也煽动买，我不感兴趣，他也是一个大房地产投机者，他介绍我房地产行业股票，问我一个问题，他说你觉得

我国住房市场的规模也有上升空间吗？或者我们国内的住房商品也有上升的想象空间吗？

之后他说出了自己的想法，说第一套房子是我们刚需要的，这个行业不会 每个人都想住好房子，每个人都羡慕别人住的好房子，这也是人造成的。

此外，与欧美大多数优质街道的别墅产品相比，我们的住房产品也有很大的差距，但中国富人的数量非常大。我们国内的富人不配住好房子吗？绝对不是。此外，随着新材料和新技术的普及，住房产品有很大的想象空间。例如，恒温、恒湿、恒氧等概念近年来才流行起来，基本上已成为富裕地区住房的必需品。现在有多少条件好的年轻人想住十多年前的老房子？从这个角度来看，在低估阶段购买一些房地产etf是非常安全的。他自己买的是万科，仓位不到10%。

3、第三个问题是，在我逐渐对房地产行业感兴趣后，我去找一个朋友咨询。他把它扔给了我。他问我，房地产行业最大的魅力在哪里？当时我的反应是杠杆，他说是对是错。他是这样解释的，杠杆只是房地产行业风采的表象，

高杠杆增加了该领域发展期间非常强劲的净资产回报率，这就是为什么房地产行业有许多小暴发户，他们只有数千万资产，与政府关系后，贷款开发销售现金，可能在两三年内赚三五亿纯利润，谁能阻止这么高的纯利润停止？继续再次征地。最后，有些人出来了，有些人资金短缺。这些资本链断裂的企业背后有很多原因。很大一部分原因是供给侧结构。政府应该消除大多数私营企业的房地产开发团队，但无论是恒大爆炸还是爆炸，它都不能覆盖房地产。事实上，它是一个迷人的领域，一个可以创造巨大利润的领域，背后的实质原因是

土地是大多数杠杆的锚

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事实上，在人类历史上，大多数时代都在争夺土地。如果你想借钱，最容易借钱的质押品是土地。土地是人类生存不可或缺的根源，土地本身是稀缺的。正是因为房地产与土地紧密相连，他们才能从银行获得非常低息和大量的贷款。在拥有低息资金后，开发商可以抛光产品，改善周边环境，炒作房价，正是因为这是一个迷人的领域，控制没有跟上，恒大的混乱。否则，除了房地产行业，其他行业想欠这样的钱。

恒大和这些企业的问题实际上是个体企业的问题。这两家公司的管理层赚钱。他们的管理层占据了小股东的利益，增加了自己的钱包，或者盲目地杠杆，然后通过某种方式将资金转移到自己的袋子里。各种问题都是个体企业的问题，而不是领域的差异，任何行业在粗糙发展的早期都有混乱，包括白酒和互联网。

一旦该领域步入正轨，控制逐步标准化，供给侧布局明确，这将是中国体制下前所未有的交易。

一旦该领域步入正轨，控制逐步标准化，供给侧布局明确，这将是中国体制下前所未有的交易。综上所述，三个疑惑结束后，你觉得这三个问题怎么样？欢迎大家解释。$万科A(SZ000002)$ $保利发展(SH600048)$ $华润置地(01109)$ #股票投资之路# #今日话题# #中国互联网ETF#